Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду | 4

[Туз]

Лиа, квартир что ли так много было? Не смущало ее, что матери-одиночке по закону ждать надо в декрете без денег особых сидя в общаге эту квартиру, а она вне закона и при муже потрясает способностями?))

[Maralex]

Если куча народа у неё прописано, то вполне прокатывал такой вариант.
А ещё были фиктивные разводы, и до сих пор они существуют там, где ещё можно что-то получить от государства.

[Туз]

Были-были, я сама тут говорила о них. Благо, государство опомнилось, и все регистрации и прочие сделки стало прикрывать задолго до сноса дома при том же расселении.

[Лиа]

Туз Что ей были какие-то абстрактные матери-одиночки? Своя рубашка ближе к телу. Бесплатную квартиру от государства они так и так получили бы, но на две комнаты больше - это высший пилотаж ушлости.

Матери-одиночки, знаешь ли, тоже не все реально таковыми являлись. Две мои коллеги специально не регистрировали брак, чтобы иметь льготы и получить жильё по льготной очереди. И таких "одиночек" было предостаточно.

И потом о чём ты говоришь? Какую "эту квартиру"? 4-х комнатную мать-одиночка явно бы не получила по-любому. На практике было так, что семья, стоявшая в очереди на расширение и жившая в однушке, получала новую квартиру, а в их старую заселялась мать-одиночка из льготной очереди. Так что та женщина дорогу никаким одиночкам не переходила.

[Туз]

Лиа, ну если эта не переходила, то ладно) моей маме-одиночке другая перешла))

[Туз]

1. Я знаю, что ссылки нельзя, поэтому я выложу текст отличной, по-моему мнению, статьи ТЖ, с некоторыми исключениями.
2. Я осознаю, что кому-то опять может статья показаться заказной, но меня мало волнует чужое оценочное суждение - слишком уж она хороша, на мой взгляд, и некоторыми моментами, я бы даже сказала, абзацами, напоминает мою ситуацию "а возьмите ипотеку с гуталином, только я вам ее не дам".
Автор Антон Крутов.
"В начале 2015 года я более-менее уверовал в идею остаться в Москве и вывел деньги из всех своих финансовых авантюр.
Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был. Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.
Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.
Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.
Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.
Примерный бюджет. 6 млн рублей. На тот момент у меня было примерно 500 тысяч на руках. Каждый месяц я зарабатывал 150—220 тысяч, но вчерную. У меня не было внятного плана, потому что я не до конца понимал, как функционирует ипотека и рынок недвижимости, но понимание пришло, когда я углубился в процесс.

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве.

Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:

Я должен взять ипотеку на всю сумму покупки и отнести ее застройщику.
Пару лет с замиранием сердца наблюдать, как из дыры в земле рождается дом.
Начинать каждый день с молитвы за здравие застройщика, потому что его банкротство оставило бы меня один на один с пустотой в сердце и огромными долгами.

И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой. (Потому что не 2 НДФЛ на чужого дядю от забора до заката).

Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.
Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».
Синий самолет — это офис продаж. Сейчас он демонтируется, но раньше работал в полную силу.

В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.
(Это я сейчас пишу - я тоже ездила смотреть Лайнер, но север мне тогда казался вообще непонятным и нереальным, сколько я буду добираться до своего родного ЮЗАО Москвы с моими, которым иногда нужна физическая помощь)

Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.
В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.

Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.
Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:
Продавать объекты дешевле.
Строить ЖК в разнообразных интересных местах, даже на небольших клочках земли.
Придумывать нестандартные решения.
Но за все хорошее приходится платить. Застройщик, возводящий апартаменты, не обязан строить детские сады, гаражи, парковки, школы и больницы. Да и, в общем-то, в России очень высокие требования к тому, что можно считать жильем. Чаще всего в апартаментах забивают на нормы инсоляции, расположение «мокрых зон», нормы отопления и стандарты планировки.

Сама стройка защищена федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, но ваши дальнейшие взаимоотношения с управляющей компанией не попадают под действие жилищного кодекса. Налог на имущество считается совсем по другой ставке, которая зависит от типа апартаментов и воли мэрии, — от 0,5 до 2%. Да и с регистрацией, даже временной, ничего не выйдет: московское правительство однозначно дает понять, что в сфере недвижимости будет больше порядка. Очевидно, что нельзя давать людям регистрацию в объекте, который строился без вложений в социальную инфраструктуру и не подразумевает постоянного проживания. Срабатывает древнее правило студенческой свадьбы «невеста не пьет, потому что не скидывалась».

Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.
Также в апартаментах очень часто строят заведомо малое количество машино-мест, чтобы потом продавать их с наибольшей наценкой. Стоимость места для автомобиля больше миллиона рублей — обычная практика. Например, в моем ЖК есть только 209 подземных машино-мест на более чем две тысячи квартир. Другая особенность апартаментов заключается в том, что первые этажи часто оказываются коммерческими. Всегда есть шанс, что управляющая компания сдаст их под ночной клуб, хотя подобное постепенно уходит с рынка, или ресторан индийской кухни, поэтому не стоит брать этаж, примыкающий к коммерческим помещениям.
Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.

Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы более-менее защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны (это я пишу - это такая Лошадка с рогом, и она черно-синяя).


Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.
Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение. В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. «Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».

Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.
Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах. Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год. Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.

Благодаря моим стараниям — автозамена усиленно рекомендует слово «страдания», — на момент последнего платежа общий долг перед застройщиком составил 1 550 000 Р, эту сумму мне удалось взять в ипотеку в банке ВТБ под 10,5%, так как один из моих заказчиков согласился взять меня на работу. (Выделено мной о понимании многим кажущейся легкостью ипотеки на стоимость квартир в Москве) Выплатил все примерно за год.

Из особенностей приемки могу только сказать, что квартира фактически оказалась на полметра больше, чем в договоре. В таких случаях договор подразумевает увеличение стоимости, но так как ребята не сдали все в срок, они согласились на взаимозачет: они отдают эти полметра бесплатно, а я не иду в суд по поводу компенсации за задержку.
Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику. (Это мы недавно общались тут, сколько надо на въехать и было бы куда в туалет).
Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.
Далее автор приводит суммы коммуналки - они от 3.5 до 7.6 за 31 метр в зависимости от сезона. Именно в этом апарты приятнее - своя котельная, сколько натопил, столько и оплатил, а не в +24 фигачат батареи в апреле).
Далее после ремонта автор, доживая на своем съеме договор, решил эту квартиру пока посдавать.
За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.
Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.
Теперь в квартире живу я.
Итоги. Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.
По материалам Тинькофф Журнал.

[argentina]

Непонятна финансовая сторона все-таки.
Отдал 6 млн на жилье.
Заработал 550 тыс на аренде - отбил этой суммой 155 тыс % по ипотеке (округленно 10%), 390 тыс ремонта.
Сколько-то еще отдал за кредитку, которую обналичивал, платит коммуналку, налог за квартиру (он же выше, чем обычно из-за статуса жилья?), плюс аренда им жилья за все время.
Теперь квартира стоит 8,4 млн.
Он все-таки в плюсе или как?

[Туз]

argentina, мне не знаем, воспользовался ли он вычетом. Мы не знаем, когда он ее брал, когда я у Самолета и у Инграда такие однушечки смотрела, такие цены были в 2017 году - я к ним сразу после Кроста на просмотр поехала. Сейчас тот же Зиларт, который всем так нравится - цены невозможные, на мой взгляд. Даже у апартаментов, как и Кростовский Букинист(

[T_Julia]

Туз, знаем, что вычетом не воспользовался, тогда по крайней мере. Вычет не для апартаментов.

[argentina]

А на апартаменты дают вычет?

В общем, у вас всегда очень интересный выбор "хороших" статей, в которых речь идет о мобилизации ресурсов человека, движущегося к намеченной цели. Наверно, они вас подбадривают)

[Туз]

T_Julia, тогда я не понимаю мне математических вопросов, как он мог не остаться в плюсе при нынешней стоимости 8.4 ляма. Я в Зиларте смотрела за 5.8 - так они теперь минимум по 11, особо ценящие просят 13, но кто ж у них купит.
Если не секрет, твоя со старта НМ во сколько раз выросла с момента покупки в разах или процентах?

[Туз]

argentina, очень!

[T_Julia]

Туз, у дочки долгострой - на 4-6 месяцев уже перенесли сдачу. Государственная поддержка застройщикам из-за коронавируса обнулила все неустойки до конца года, спешить им теперь незачем. Представляю, каково сейчас тем, кто ютится на съеме и платит ипотеку за воздух.
По стоимости в следующих очередях на 1-2 млн дороже сейчас квартиры, в зависимости от наличия отделки.

[Африка]

Какая занимательная история

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру.

И после такой установки чувак подписывается на покупку апартов без возможности регистрации, обслуживание которых будет стоить ему в разы дороже обычного, имея в качестве первого взноса 9% от стоимости жилья в накоплениях и еще 9% долгами. И зарплату в конверте. И отсутствие страховки на случай потери трудоспособности (в тексте о ней ни слова).
Нууу штош, молодец. Правда, просятся хэштеги #слабоумие-и-отвага, #горбатого-могила-исправит и #а-ведь-могло-и-не-прокатить.

Не очень понятно из текста, воспользовался ли он главным, по его мнению, плюсом рассрочки: оплатой большей части суммы после сдачи дома? Судя по пассажу про праноедение, такое ощущение, что таки нет?

Ну и малое количество машиномест при ЖК - это вовсе не особенность конкретно апартаментов, но, насколько я понимаю, такая себе особенность новостроек как минимум в Москве и ближайшем ЗаМКАДье. Равно как и коммерческие первые этажи.
Ооочень занимательная история. Явно должна чему-то научить читателя. Непонятно, правда, чему

[Туз]

Африка, безумству храбрых - венки со скидкой))
У меня вот тоже нет возможности что-то купить в ипотеку, только рассрочка, и? 40 лет в чужих стенах встречать? Помирать тут же?