Недвижимость. Тонкости выбора, покупки , сдачи в аренду

[Курочка Ряба]

Здравствуйте, флаюшки!
Вдохновленная постами наших финансовых гуру, в особенности Уверенной, решила добавить в свои активы недвижимость, тем более что предстоит вложить материнский капитал.
Почитав объявления о продаже квартир, поняла, что здесь много тонкостей.

Пожалуйста, кому интересна эта тема, заходите сюда, будем обсуждать варианты, на форуме я такой темки не нашла.
Например, такие вопросы:
1.покупать новую или вторичку для сдачи внаем(вторичка дешевле, но будет ли она долгое время ликвидной?)
2.Комната в коммуналке, либо комната в общежитии- стоит ли рассматривать этот вариант?
3.как покупать - самой или через агентство?
Может, кто-то добавит и свои вопросы на эту тему, надеюсь на коллективный разум

[Lleona]

Так получилось по жизни, что сдавали/снимали/покупали/продавали мы с ЛМ много
Тонкостей действительно много
Все зависит для каких целей покупать, на какой срок.
Мое мнение:
1.Если это именно в качестве активов, то лучше новое, легче и дороже сдается, НО играет роль район, инфраструктура и т.п. Еще если нет денег на ремонт новой квартиры (в основном без отделки, или с отделкой но уже сильно дороже), лучше вторичку в приличном состоянии (для сдачи внаем)
2. Мы ни разу не рассматривали, хотя пару раз засматривались на студии (сдаются хорошо)
3. Впервые? Найти хорошего агента (не агенство с именем и репутацией, а именно человека-агента, не важно из именитого агенства или одиночку), поискать хорошенько, от него ооочень многое зависит.
Повторюсь, это мой личный опыт! А не рецепт на все случаи жизни

[Pussycat]

Если интересует покупка недвижимости дл ясдачи в аренду то лучше и надежней коммерческой (нежилого фонда) не придумаешь! Сдается в аренду быстрее и минимум в 1,5 а то и в 2 раза дороже жилья!
Возможно цена на коммерческую недвижимость может быть повыше чем на квартиру но это не всегда! В зависимости от локации объекта и положения продавца можно сейчас выгодно приобрести нежилой фонд! (Лучше не в новостройках а в обжитых районах) Приобретать такую недвижимость можно и вообще без ремонта и в запущенном состоянии -можно всегда договориться с арендатором что он и сделает ремонт. Когда людям надо срочно в помещении работать они снимают помещение и без ремонта -если им сначала дать скидку на аренду. А потом как арендатор отремонтируется -тут и цена аренды растет. В общем вариантов масса.
По поводу посредников в сделке -современная система законодательного оформления сделки вообще не так сложна. Но нужно -если сами не специалисты в юридических вопросах -чтобы грамотный юрист проверил документы продавца. А найти подходящий объект для покупки можно и самостоятельно -в инете масса предложений от собственников.

[Курочка Ряба]

Девочки, спасибо за отклики!
Идея с недвижимостью пришла в связи с вложением мат.капитала. Коммерческую я на него купить не смогу, может попозже, когда деньги насобираются. Капитал сейчас составляет около 350 тыс, будет он у меня во второй половине 2011 года, так что просчитываю варианты.
За 350 т.р. можно купить комнату в коммуналке или общежитии, от 600-700- можно СЖФ в городе или гостинку на поселках (промышленный район города, там жилье дешевле). Однушки или гостинки в городе уже около 1 млн.+ремонт.
Видимо, нужно определиться с тем, кому сдавать. У нас это :
-студенты ( в городе 2 крупных ВУЗа и много колледжей)
-военные ( в городе военное училище, 2 или 3 части, в пригороде военный лагерь)
-семейные молодые пары ( в т.ч. студенческие).
соответственно важна близость к ВУЗу или военной части.
Не отпускает идея купить квартиру в СЖФ- это времен начала прошлого века- цена дешевле, но ремонт???? через сколько лет она выйдет из строя и окупится за это время??? удастся ли ее потом продать???
Lleona, а как найти агента -одиночку? Встречала только рекламу агентств

[Helium]

я лет 5 назад покупала
были деньги только на комнату в коммуналке. квартиры в Москве сами знаете, сколько стоят.
Когда выбирала - могла теоретически оплатить первый взнос в строящемся доме в Подмосковье. Все советовали брать новостройку на начальном этапе строительства. Я не послушала никого. В итоге - у меня комната, в коммунальной квартире - сталинка, недалеко от центра. Планирую в след году не продавя комнату, с ипотекой покупать уже отдельную.
Ни минуты не пожалела, что комната (просто на квартиру в Москве сразу не хватало). Тк жить можно сразу, не боялась, что дом не сдадут (друзья, которые советовали еще не скоро смогли в своих новостройках жить, а прописывались по суду и со скандалом)
опять же риэлтор мне правильно сказала - комнату всегда можно продать. тк много тех, кому не хватает на кваритру и у они с радостью купят комнату. А если цены упадут, то они на все упадут и на квартиры и на комнаты.
опять же сдать ее тоже можно (правда пока я не занималась этим вопросом)
могу посоветовать - выбирать район - это очень важно! в хорошем районе всегда сдашь жилье.

[Lleona]

Lleona, а как найти агента -одиночку? Встречала только рекламу агентств

Может я не совсем правильно выразилась , имела в виду, что агент должен быть хорошим, а из какого агенства, маленького или крупного, или вообще "самсебепредприниматель" - неважно. Это как с врачем, сначала какой он, а уж потом где Ну и искать лучше как и врача по отзывам, сарафанному радио, обычно это лучшая реклама.
В коммерческую недвижимость тебе точно не дадут семейный капитал пристроить У самой лежит энта бамажка, пристроить ее сложноватенько. Займись сначала ее изучением, т.к. по закону, например, приобретаемое жилье за счет ср-в мат. кап-ла делится на всех членов семьи, т.е. оформляется на всех, и детей тоже в долях, отсюда следует, что продавать потом сложно будет (несовершеннолетние собственники. Если честно 2 года назад, как получила, для себя смотрела что да как, уже плохо помню.
Почитай закон, сходи в пенсионный, где выдавали, там пораспрашивай про конкретные варианты.

могу посоветовать - выбирать район - это очень важно! в хорошем районе всегда сдашь жилье.

Согласна на все 100, если не 200
А вот насчет комнаты не очень согласна, для Москвы, наверно, хорошо, но судя по всему Курочка Ряба не про мегаполис спрашивает и жить есть где, т.е как вложение, или я не так поняла?

По поводу посредников в сделке -современная система законодательного оформления сделки вообще не так сложна. Но нужно -если сами не специалисты в юридических вопросах -чтобы грамотный юрист проверил документы продавца. А найти подходящий объект для покупки можно и самостоятельно -в инете масса предложений от собственников.

Не обязательно агента нагружать поиском, можно договориться только о юридическом сопровождении сделки. Юрист должен специализироваться на вопросах недвижимости.

Курочка Ряба Главное не паникуй, времени у тебя вагон! Успеешь изучить и рынок и все остальное, найдешь решение понемножку, потихоньку, маленькими шажками

[Курочка Ряба]

Спасибо, девочки за участие в этой теме!
Да, жить есть где, квартира хорошая, вторую хочу именно с инвестиционной целью, капитал пристроить, не хочу, чтоб лежал столько лет на пенсию, мало ли чего..
про оформление на всех членов семьи не знала, спасибо
Раз так, то, видно, надо хорошую брать, чтоб не было необходимости перепродажи.

[Lleona]

вторую хочу именно с инвестиционной целью, капитал пристроить, не хочу, чтоб лежал столько лет на пенсию, мало ли чего..
про оформление на всех членов семьи не знала, спасибо
Раз так, то, видно, надо хорошую брать, чтоб не было необходимости перепродажи.

Да, на здоровье. Там с этим матю кап-лом куча подводных камней Изучать надо
А "хорошую брать" можно и с расчетом на то, что детям останется

[Девяни]

Очень интересная тема, тоже думаю заняться этим направлением, благо рынок оживляется.

[Бабоччка]

Я уже несколько лет думаю перевести одну квартиру в нежилой фонд, но пока торможу...

[blue_sky]

Кто занимается сдачей в аренду? У меня такой вопрос, хотелось бы в далеком будущем сдавать квартиру понедельно туристам (не только иностранным) через фирму, город крупный, заграничный.

Как насчет замк?? Каждый раз менять после выезда постояльца? Глупый вопрос, но я понятия не имею, как минимально сократить риск того, что сделают дубликат ключа (есть пара историй из круга знакомых, где даже ночью не поленились сумки стащить, во время сна постояльцев).

[Девяни]

blue_sky
Вот ситуация, не подумала бы про смену замка, а ведь и правда нужно.

[goody]

Наверняка есть какие-то программируемые замки, где можно перепрограммировать ключ (в тех же гостиницах - дверь открывается специальной картой, может есть и другие варианты ключа).

[Курочка Ряба]

Есть замки, в которых меняется личинка, т.е. внутренность, и другой ключ. А полностью его менять не надо.

[blue_sky]

Есть замки, в которых меняется личинка, т.е. внутренность, и другой ключ. А полностью его менять не надо.

каждую неделю ходить и менять личинки, менять ключи.... не мой вариант.

Наверняка есть какие-то программируемые замки, где можно перепрограммировать ключ (в тех же гостиницах - дверь открывается специальной картой, может есть и другие варианты ключа).

я тоже об этом думала, была бы красота, если бы человек съехал, а я бы дома на компьютере новую комбинацию кода вбила и никуда ехать не надо, попробую поискать информацию. В выходные схожу в строительный магазин, может подскажут, куда обратиться.

Может быть тут есть форумчанки, которые видели такие чудеса техники?
Кстати, где покупают эти кодовые замки на подъезды? Я в Германии таких не видела.