Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду, часть 3

[MarinkaL]

Лена, а почему именно на вторичке? Месторасположение, цена лучше?

[LenaKoroleva]

Да, нам нужна школа в шаговой доступности. И цена доступнее, чем в новостройках

[Мяо]

LenaKoroleva, со вторичкой надо либо погружаться во все нюансы самостоятельно, а их там очень много. Либо искать хорошего риэлтора по знакомым с рекомендациями. Или юриста, который работает с недвижимостью, который сможет консультировать. Я в этом копалась сама, тк мне интересно. Расширенная выписка - это вершина горы. Как заказать выписку напишу в лс.

[LenaKoroleva]

Найти квартиру на вторичке оказалось очень нелегким делом: предложений много, а выбрать не из чего(((

Подскажите, девочки, по 2 вариантам, какие риски ждут нас как покупателей:

Квартира приватизирована в начале 2000х, на момент приватизации прописаны 5 чел, из них 3 совершеннолетних — от них есть отказы (правда, я эти отказы еще не видела, на словах сказали при просмотре), 1 несовершеннолетний и 1 совершеннолетний — стали собственниками по ½ доли.

Эти два собственника сейчас и продают.

Меня смущают 2 момента:

1. отказники с правом пожизненного проживания, которые сейчас прописаны в этой квартире. Как считаете, достаточно ли будет того, что отказники выпишутся до сделки и пропишутся в другом месте?

2. одному из собственников сейчас под 80 лет(((. Просить справки о дееспособности?

Сделка, естественно, будет нотариальная.

Или лучше вообще не связываться с этой квартирой?

[LenaKoroleva]

И второй вариант:

Приватизация в 2013 году на 3 прописанных совершеннолетних — родитель и 2 детей.
В 2017 году родитель умирает. 2 детей наследуют его 1/3 по закону.
Теперь 2 собственника по ½.

Причем из выписки из ЕГРН о переходе прав следует, что у одного как бы 2 доли — 1/3 от 2013 года и 1/6 от 2017 года, а у второго почему-то в выписке нет записи об 1/3 от 2013 года, а сразу ½ от 2017.
Наследство менее 3х лет(((((
Сделка нотариальная.

Как думаете, стоит рассматривать квартиру?

Есть советы взять с продавцов нотариальное заявление о том, что они в случае появления прав третьих лиц на наследство обязуются сами и за свой счет урегулировать с ними все вопросы. Только кажется мне, что это пустая бумажка.

[Мяо]

Лена, по отказникам у нас были долгие дебаты и к финальному решению мы так и не пришли. На сколько я знаю в законе до сих пор так и не прописано как человек лишается права пожизненного проживания. Выписка до сделки обязательна в данном случае, так же неплохо понимать куда именно они будут выписываться. Если в свою собственность, то это уже что-то.
Справки из ПНД и НД на всех собственников неплохо иметь при любых сделках вне зависимости от возраста продавца. Справка именно о возможности совершения сделок (с осмотром). Но тут нюанс - справка же не день в день со сделкой. Можно пригласить специалиста на сделку и осведетельствовать на месте, но это удовольствие недешевое.
По второму варианту - вопрос пола этого умершего родителя. Если это женщина, то маловероятно, что были еще дети, про которых никто не знал. Так же мы помним, что наследниками первой очереди являются еще и родители и супруг/а умершего собственника. Где они?

[LenaKoroleva]

Мяо, очередное спасибо тебе!)

По второму варианту - вопрос пола этого умершего родителя. Если это женщина, то маловероятно, что были еще дети, про которых никто не знал. Так же мы помним, что наследниками первой очереди являются еще и родители и супруг/а умершего собственника. Где они?

К сожалению, умерший родитель - это мужчина. Ему было на момент смерти 80 лет, его родители и супруга умерли раньше.
Получила от собственников сегодня архивную справку по этой квартире, в которой указаны только эти 3 человека, умерший выписан в день смерти, двое наследников-собственников прописаны на настоящий момент. Обязуются вписаться до сделки и представить справку о том, что никто не прописан.
Что думаешь по ситуации?
Попробую еще заявление на страхование титула подать со всеми документами.

[Мяо]

Лена, а новые собственники там не жили? В квартире жил один этот мужчина? В чем причина такой скорой продажи?
Выписка бывших собственников после сделки не является проблемой (по крайней мере я таких не знаю), тут можно не переживать.
Про архивку я писала уже на примере своей квартиры - в архивке не было ребенка - в мфц просто не внесли, а ребенок по факту был. Но тут приватизация не 90х годов, сюрпризов быть не должно. Были ли дети помимо этих двух у 80тилетнего мужчины - да кто его знает. Вполне возможно, что да. В нотариальном договоре вроде есть фраза про притязания третьих лиц и что их урегулируют продавцы. Я бы такую квартиру скорее всего не купила, но я параноик.

[Asaly]

История покупки квартиры в Краснодаре за мат каптал и тп.
Значит история началась с того, что нашли мы квартиру в хорошем месте, за нашу цену. Квартира она только по документам, по факту это купеческий дом, разделенный на несколько отдельно стоящих строений. Дата постройки 1880 год. Кирпич, 80 см толщины стен. Ремонт, конечно, требуется, и он в процессе.

Квартира в долях у продавцов, покупали они по ее по военной ипотеке. Мы выкупили как целую. 390 000 мат капитала федерального, 115 000 регионального + наличные деньги.

ДКП подписали у нотариуса 24 декабря. Документы сдали 26. Ну вот тут все и завертелось.
Во первых, нотариус допустил ошибку в ДКП, проставил дату окончательной оплаты с МСК 27 февраля 2017 года! Перепутала год, и никто не обратил на это внимание, кроме ПФР , но это было позже.
Сначала, сразу после праздников, мама не дождалась новостей от Росреестра и пошла к ним сама. Где оказалось, что регистрация приостановлена, в связи с тем, что продавец предоставил не все документы. А точнее свидетельство о браке, где подтвержден факт смены фамилии.
Пока продавцы соблаговолили поднять пятую точку, и сходить донести докУмент, прошло много времени, в итоге документ о регистрации сделки нам выдали только 19 февраля. Поездом передали мне и я пошла все это сдавать на выплату мат капиталов, в соц защиту и ПФР. Но помним, да, что в ДКП дата перечисления средств указана 27 февраля, а ПФР это делает в течении месяца и 10 дней. Не знаю как у кого в регионах, но наш ПФР требовал именно так. Об этом я говорила и маме, и нотариусу, и продавцам. Со мной нотариус и продавцы не согласились, мол "Чего бы ты понимала в этом вопросе, мы умнее и больше знаем".
На этой строке нас ПФР и развернуло(соц защита пропустила), несите доп. соглашение к ДКП, где будет точно прописано " перечисление средств МСК будет произведено в течении месяца и 10 дней, с момента подачи документов! в ПФР", а не как у нас "до 27.02.2017! с момента заключения договора!". Но они ж умнее.
Попытки договорится с покупателями не принесли успеха, они уперлись рогом, ничего не знаем, денег нет, мы подаем в суд.
За это время выписали всех, кто был прописан, прописали маму и отца. Ремонт шел полным ходом, с поднятием полов, прокладкой новых коммуникаций, сносом стен, заменой окон и тп. Мама успела переоформить лс счета на меня.

В мае пришла повестка в суд. Суд откладывали трижды. В итоге в июне судья встала на сторону продавцов, мол вы сами виноваты, я бы тоже обиделась, если бы мне деньги не перевели. Странная дама. По факту накосячили все, кроме нас. Наши доводы просто игнорировались.
Подали апелляцию. Ждали до сентября.
В сентября состоялся суд по апелляции. Судья покрутила пальцем, говорит, вы чего, психи да? Вы больше полугода разбираетесь, хотя давно заключили бы доп соглашение и разошлись бы, и вы бы деньги получили, и покупатели были довольны. Принудила их заключить доп соглашение.
25 сентября я подала снова документы в ПФР, 31 октября деньги перевели.
Теперь осталось только детям доли выделить.

[КрЫсавица]

Алина, получается, это у тебя вторая квартира в Краснодаре? Первая, ты писала, студия в новостройке. Ремонт там нужен, скорее всего, капитальный. Знаю, в каком обычно эти постройки состоянии.
Планируешь сдавать? А кто следит за квартирантами, родители?

[Asaly]

Неее, первая))) в смысле она одна, не две.
Ремонт в процессе. Окна, полы, стены, коммуникации.
Жить там будут родители.

[Tinatin]

Пришла за советом,может коллективный разум что подскажет.Продаю сейчас ипотечную студию,дом сдается в конце декабря,я туда сходила посмотреть готовый объект и поняла,что слишком она маленькая,даже на фото смотрится лучше,чем в реале...Буду приобретать обычную однокомнатную,но проблема,что мне нужен конкретный микрорайон,это новостройки рядом с моим домом.Но вот не продают там практически ничего,район неожиданно стал популярным и цены на новые квартиры именно в нём начали расти(в других мкр смотрю цены не изменились)
В общем,нашелся вариант квартиры,даже никто не жил еще там,дому год,риэлтор нашла покупателей на мою студию,в банке одобрили,что при закрытии старой ипотеки,автоматически дадут новую с бОльшим лимитом.
А сейчас смотрю в группе в контакте,выложили план обустройства мкр,там предусмотрено два новых дома,детский сад,магазины.Но сдавать это все планируют в середине 2020года.Я посмотрела планировку новых домов-это можно сказать квартира мечты...
Теперь возник вопрос,брать ли сейчас квартиру,сдавать и потом делать такой же обмен на квартиру в новостройке?Или уже не заморачиваться и ждать примерно полтора года и сейчас ничего не покупать?Будут ли расти цены на жильё?
Потом опять же,подавать на ипотеку,а сейчас мне её одобрили в двух банках,одобрят ли потом-большой вопрос...

[Kefir]

Tinatin, а право на вычет вы имеете или уже использовали? Новый объект введен в эксплуатацию? Если вычет ещё есть и сделка состоится в следующем году, то в 2020 как минимум у вас уже будет готовый объект и вычет, а не стройка.

[Tinatin]

На вычет собиралась подавать в январе после праздников,в декабре год как раз исполнился ипотеке на студию.Новый объект-это та квартира,что сейчас планирую брать?Если она,то да,идет как вторичка,дом сдан,но в квартире никто не жил и не сдавал.
В 2020г будут новые дома с той планировкой которая нравится и метраж больше,таких вариантов готовых сейчас нет к сожалению...Насчет цен-большой вопрос,вырастет за это время цена на жильё или нет?
Изначально квартира рассматривалась на будущее,вложение средств можно сказать,сейчас немного планы поменялись,поскольку появилась на горизонте квартира мечты.

[MamaCholli]

Я бы купила сейчас под сдачу. Выплатила бы ипотеку быстрее. Еще не известно что будет в 2020 году.