Ипотека

[Феанора]

А почему у вас квартира в залоге оказалась? У нас сейчас все документы на ипотечную квартиру на нас оформлены, просто есть пометка, что "квартира с обременением - ипотека".

Так она и у вас в залоге. "Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества."

[Мяо]

Breeze, вчера написала сообщение, но оно пропало. Для того, чтобы понять выгодно ли и на сколько рефинансирование слишком мало информации.
1. Срок кредита и сколько времени вы уже погашаете.
2. Размереже ежемесячного платежа.
3. Вид платежа - фиксированный или каждый месяц уменьшается.
4. Сумма основного долга на данный момент ( только реальный долг, без процентов).
5. Есть ли договор на аренду квартиры.
6. Белый реально подтвержденный доход.
Может вы уже все основные проценты банку выплатили и реально нет никакого смысла перекредитовываться даже в условиях растущего курса.

[Breeze]

Мяо, наша большая проблема в том, что невозможно подтвердить свою кредитоспособность. Договор на аренду квартиры есть, но составлен без всяких официозов, т.е. подписан мужем, арендатором и риэлтером. На гараж - ничего нет, просто на словах, но арендатор один и тот же уже 6 лет, наверняка с ним можно договориться составить задним числом, но там аренда ерундовая по 5 тыс. в месяц, роли никакой не сыграет.
Белый доход - зарплата мужа по 2НДФЛ, просто смех - 44 тысячи, а выплаты ежемесячные по ипотеке 1400 долл. На серый доход мужу точно не дадут на работе никаких подтверждений
К тому же проценты да, практически полностью выплачены (платежи аннуитентные), я посмотрела там копейки осталось выплатить. Это значит, что при рефинансировании все выплаченные проценты превращаются в выброшенные деньги.
Вобщем понятно уже, что в данный момент рефинансирование это не наша песня. Хотя очень-очень обидно, что так получилось, что в долларах у нас ипотека.

[murrkosh]

Вreeze, а может вся свистопляска с прыжками валюты будет недолгой? Сейчас паника уляжется, все более или менее стабилизируется, может это пока еще не Песец, а просто поддержка отечественного производителя? Может быть, тебе пока потихонечку, по капельке, подкупать по зелененькой десяточке раз в одну- две недели и откладывать их подальше. Моя золовка, живя в провинциальном городке, имея очень скромный доход, так делала в течение многих лет. Она ни на что не копила, просто сам процесс ее радовал. А в прошлом году она неожиданно для всех, вдруг купила гараж по случаю, в хорошем месте. И теперь его сдает, и опять собирает свои десяточки. Они у нее называются - для радости . Это помимо стабфонда, прочих накоплений на разные цели.
Может и тебе стоит завести себе такую маленькую, сугубо личную радость? Не успеешь оглянуться и поднакопится подстраховочная ку чка на два- три ежемесячных платежа, о чем будет только тебе известно .

[Тефочка]

Breeze, ИМХО, перекредитововаться вам не стоит совсем. У вас кредит наверное был лет на 10-15, большую часть процентов вы выплатили. Перекредитация оттянет срок выплаты еще на х-лет, а платить осталось наверняка 6-7 лет. Мы с моим бывшим начальником считали( у нас в одном банке ипотеки были- у него в долларах, у меня в рублях). Выходило что рубли выгодно только при курсе доллара в 40 рублей.
В кризис 2008 многие банки предлагали своим клиентам не перекредитацию, а не знаю как правильно- вместо долларов перезафиксировать в договоре рубли по курсу ниже текущего, что бы не потерять клиента. Узнайте- возможно на первом этапе никаких документов не нужно будет.
Хотя я лично бы поступила по другому- попробовала уменьшить тело кредита- продав машины и гараж. Но это только я.

[Мяо]

Ну давай тогда грубо прикинем: осталось 127тыр баксов. Ты говоришь, что процентов там совсем чуть-чуть. Значит примем, что тело кредита из ежемесячного платежа это 1350 баксов и платить вам осталось 94 месяца. Теперь прикинем: условно говоря на момент перекредитации бакс будет стоить 35р, перекредитуемся мы под 13% на те же 94 месяца. Итоговая сумма с переплатой при аннуитенте выйдет 7107933, ежемесячный платеж выходит 75600. Чтобы это стало выгодно бакс должен подняться выше 56рублей. Если мы хотим оставить платеж поимерно на уровне 50тыр (как сейчас), то нам нужно увеличить срок до 240 месяцев, тогда платеж будет 52тыр, итоговая сумма с процентами 12497000 и выгодно это будет, если доллар будет выше 98 рублей. Так что в сегодняшних условиях муж прав, девочки, поправьте, если где-то неверно.

[T_Julia]

Девочки, я, наверное, вредничаю, но почитайте, пожалуйста, этот пост

Во многих темах разделов "Кредиты" или "Ипотека" периодически возникают горячие дискуссии на тему "наглых банков", которые "дурят людей" аннуитетными схемами и дерут с них "будущие проценты". Обычно это происходит после того, как очередное чудо, начитавшись в этих ваших интернетах всякой популистской ерунды, приходит сюда на форум с вопросом - каким образом после досрочного погашения кредита можно отбить назад неправедно отобранное кровожадными банкирами, то есть как можно вернуть назад проценты, "уплаченные наперед".

Логика этих людей совершенно простая. В первых выплатах при аннуитетной схеме подавляющая часть платежа уходит на погашение процентов, а основной долг начинает более-менее активно гаситься после половины срока кредита. Это действительно так - в начале кредита клиент выплачивает большую часть процентов. Но из этого факта они делают совершенно неправильный вывод. Следовательно, - говорят они, - банк в начале кредита уже "взял наперед" те проценты, которые ему причитаются. И - следующий шаг в цепочке рассуждений - при досрочном погашении кредита банк должен это вернуть.

Ну что же, перейдем к цифрам. Если вы действительно хотите разобраться с вопросом, этого не избежать. Не волнуйтесь, для этого нужно всего лишь знание арифметики в объеме 2 класса средней школы (плюс-минус-умножить-разделить) и ничего более.

II. Амбула

Допустим, у нас есть ипотечный кредит 1 миллион рублей по ставке 12% годовых, выданный 20 января 2012 года. Гашение кредита осуществляется каждый месяц по 20-м числам. Сразу отмечаю одну принципиально важную вещь - для расчета процентов совершенно неважно, какая у кредита схема выплат (аннуитет или дифф), какую сумму ежемесячного платежа в соответствии с договором платит клиент и на какой срок этот кредит выдан. При расчете процентов это не учитывается.

20 февраля наступает первая платежная дата. Проценты за пользование кредитом за прошедший месяц рассчитываются очень просто - сумма долга умножается на ставку по кредиту, умножается на количество дней и делится на 365 (366 для високосного года), так как ставка обычно выражается в процентах годовых.

Сумма процентов = Долг * Ставка * Дни / 365 (366) / 100

Для нашего примера это составит:

Сумма процентов = 1 000 000 руб * 12 * 31 / 365 / 100 = 10 191 руб 78 коп.

Итак, проценты за первый месяц составят 10 191 руб 78 коп. При этом нужно понять, что эти деньги клиент платит банку только за то, что один месяц пользовался миллионом рублей, и ни за что другое. Это проценты за уже прошедший месяц, никаких "будущих процентов" здесь нет.

Для ровного счета предположим, что общий платеж по кредиту в соответствии с договором составляет 12 тысяч рублей в месяц. Понятно, что на погашение долга после первого месяца останется всего 12 000 руб - 10 191 руб 78 коп = 1 808 руб 22 коп. Таким образом, после первого месяца долг составит 1 000 000 руб - 1 808 руб 22 коп = 998 191 руб 78 коп. Теперь вы можете рассчитать сумму процентов при втором платеже:

Сумма процентов = 998 191 руб 78 коп * 12 * 29 / 365 / 100 = 9 517 руб 01 коп.

Эта сумма платится за то, что клиент пользовался суммой 998 191 руб 78 коп в течение 29 дней с 20 февраля по 20 марта, и никаких "будущих" процентов здесь снова нет. Ну и так далее. Сама-сама-сама (с). Только про високосные годы и про перенос даты платежа при выходных не забудьте.

Некоторые "особо продвинутые" гении, погасив кредит вместо 15 лет, к примеру, за 5 лет, говорят - а вот если бы у меня изначально был пятилетний кредит, то моя переплата по кредиту была бы значительно меньше - а ну-ка верните мне разницу! При этом они и слышать не хотят, что проценты они платили за фактическое пользование кредитными деньгами в течение уже прошедшего времени. Да, при меньшем сроке кредита переплата была бы меньше, но почему? Она меньше не потому, что банк берет проценты "будущие", а потому, что в этом случае ежемесячный платеж гораздо выше и долг гасится быстрее. В нашем примере, если бы ежемесячный платеж был не 12 000 руб, а 50 000 руб, то проценты за второй месяц были бы гораздо меньше, потому что рассчитывались бы на меньший остаток долга. Не хотите переплачивать лишние проценты? Ну так гасите частично досрочно, и уменьшайте свою переплату, вот и все.

Я работаю в банках 16 лет, и еще ни разу не встречал банк, который начислял бы проценты каким-то другим способом. Эти вещи определены ГК РФ ч.2 (статья 809) и Положением ЦБ РФ N39-П от 26 июня 1998 г. Если вдруг вам повстречался банк, который считает проценты по-другому (во что я не верю) - ну так пишите претензию и требуйте перерасчета, ссылайтесь на 39-П и уведомляйте банк, что будете просить разъяснений у ЦБ РФ. Если банк действительно неправ (повторю - я в это не верю) - пересчитают, как миленькие. А банков, которые начисляют "будущие" проценты, мне пока не встречалось. Боюсь, что это миф, который существует только в головах тех, кто не в состоянии самостоятельно сложить и умножить несколько чисел. Да, в начале кредита проценты больше, но кто вам сказал, что они должны быть "размазаны" равномерно? С чего вы так решили??? Больше долг - больше проценты. Гасится долг - уменьшаются проценты. Все просто.

III. Машут ли кулаками после драки?

К громадному сожалению, эти простейшие вещи часто непонятны не только рядовым клиентам банков (что понятно и простительно), но и людям, находящимся на самом верху судебной системы. С огромным недоумением читаю интервью некоторых судей ВАС, которые несут подобную околесицу насчет "будущих процентов" при аннуитете. Знаете, мне кажется, их нужно увольнять со своих постов за профнепригодность. Ну не учили вы в школе математику, не можете сами два на два умножить - ну так напишите запрос в какой-нибудь институт прикладной математики, они вам все распишут. Нет, запросов не пишут, а принимают решения, руководствуясь своим революционным чутьем. Читаешь после этого определения судов и чувствуешь, что попал в какое-то мрачное средневековье (Земля на трех китах и ракеты об небесный свод бьются).

Некоторые особо циничные клиенты могут, конечно, и половить рыбку в этой мутной воде - навешать лапшу про бессовестных банкиров на уши судье, и приложить свой расчет с процентами, "равномерно размазанными" по сроку кредита в соответствии с "пролетарской справедливостью", а не с правилами математики. Может быть, им и повезет, если в банке юрист тупой или судья на банк обижен. Только нужно иметь в виду, что глупость от этого не перестанет быть глупостью, и что она останется глупостью даже тогда, когда зафиксирована в решении суда, хоть районного, хоть конституционного.

Источник
и не поднимайте уже эту тему о выплаченных вперед процентах при аннуитентных платежах. Поверьте, математику это причиняет не меньшие моральные страдания, чем филологу слышать "звОнит" или, скажем, неправильное употребление '-тся', '-ться'.

[Мяо]

Юль, ты это к моим рамчетам написала? А то я спросоня может чего не так посчитала, я вполне могу пост правильный очень, некоторые реально этого не понимают и кричат, что банки неправильно считают.

[Тефочка]

T_Julia, и что ?
Тело кредита на данный момент больше(часть гасимая при ежемесячном платеже), чем проценты при ежемесячном платеже(либо равны, либо приближаются). если брать кредит в другом банке, то что бы с выплачивать тот же объем тела кредита ежемесячно, процентов придется платить, как минимум столько же. Эта такая же простая математика. Т.к. платеж разбит на равные части и меньше суммы Х он быть не может. Сумма процентов при первом платеже составляет (кредит на 20 лет) почти 90-95% от суммы ежемесячного платежа.

[Тефочка]

Плюсом к этому добавятся все расходы, которые будут, нотариусы, обслуживание и прочии. Я сейчас уже не совсем в теме за что банк берет деньги при выдаче кредита

[T_Julia]

Я это написала к той фразе (не помню чей), что сейчас Breeze выплатила основную часть процентов, а если перекредитуется в рублях, то будет проценты выплачивать заново. И сейчас и в случае нового кредита она будет платить проценты с оставшейся части долга при одинаковом сроке и одинаковом проценте кредита одни и те же.

[Мяо]

Да, верно. Для того, чтобы точно все посчитать надо знать размер основного долга на сегодня. Иначе расчеты будут неверными. Breeze, для того чтобы сегодня закрыть ипотеку сколько надо заплатить?

[Тефочка]

Наверное меня не так поняли- я как раз и писала, что процент одинаковый не может быть сейчас в рублях и когда-то в долларах. Т.е. процентов станет больше. Если мы хотим оставить ту же сумму для выплаты ежемесячно, то нужно растягивать срок, а это приведет к увеличению общей суммы процентов. Если тот же срок, то сумма больше.

[Breeze]

Да, верно. Для того, чтобы точно все посчитать надо знать размер основного долга на сегодня. Иначе расчеты будут неверными. Breeze, для того чтобы сегодня закрыть ипотеку сколько надо заплатить?

Мяо, 127тыс это я указала сумму, которая стоит в графике погашения кредита. Как понять сколько надо заплатить если захотим завтра все погасить? Наверное надо узнавать в банке, по графику мне, как человеку совершенно не "математическому", очень сложно подсчитать это ). Но узнаю обязательно.
Продавать конечно ничего не будем, нам столько раз приходилось расставаться со всем "шо нажито непосильным трудом", что продавать будем в самом тупиковом случае (конечно зарекаться не стоит, но надеюсь, что не придется продавать).
Девочки, СПАСИБО вам всем за разъяснения, вы мне очень этим помогли!
Мяо! Твой расчет мне понятен, более сложные расчеты я точно не осилю Теперь точно знаю, что рыпаться не стоит с рефинансированием. Нам платить еще 8 лет, но обязательно что-то придумаем, что бы выплатить в течении 4-5. Зная своего мужа, я уверенна, он в очередной раз сумеет решить эту задачу.

[Мяо]

Breeze, мой расчет неверен, нужно точно знать какая сумма к погашению на сегодняшний день. 127 в графике где написано? Платеж всегда был 1400? Если бы 127тыр было суммой к погашению и платить надо было бы еще 8 лет, то платеж был бы 1894, а ты говоришь 1400. Не подходит. Знаешь как проще будет - напиши сумму которую вы взяли изначально и на какой общий срок, тогда по графику можно будет все легко посмотреть. Сумма не менялась и без досрочных погашений?