Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду, часть 2

[Kosia]

Кто-нибудь при покупке инвестжилья обращает внимание на Генплан района?
Например, по Генплану на ближайшие лет 10-20 предполагается построить трассу, которая будет проходить мимо вашего дома. Или вообще дом пойдет под снос.

Про трассу, мне кажется, намного актуальнее. А вот про снос .
Может, предположим, в Москве и снесли все хрущи, а вот в Питере программа реновации забуксовала , едва начавшись (лет 9-10 назад). Всё в деньги упирается, а их лишних нет ни у города, ни у строителей (ну или кто там этим занимается).
Ой, а сколько разговоров было про неё. Мы, 5 лет назад покупали квартиру как раз в таком районе, который идёт под реновацию.
Ничего, живём и не думаем о сносе.

[Мяо]

Fa, мы обращаем на эти нюансы внимание по мере наших возможностей. Но всего, конечно, не учтешь.
Makovka, генплан - дело такое. Сегодня он один, а завтра его переделали. По плану чтк должно было проходить через дом бабули, мы думали, что пятиэтажки наконец снесут. А по факту построили на 1 км дальше. Вот такой ген план

[melada]

На примере: 1. копим первоначалку, покупаем гостинку/комнату в ипотеку, выплачиваем. 2. Копим первоначалку, берем ипотеку, сдаем первую квартиру, выплачиваем (аренда первой квартиры нам помогает). 3. Копим первоначалку, берем ипотеку, сдаем две квартиры, выплачиваем (аренда двух квартир плюс свои деньги, если не хватает). И так пока хватит сил и желания. Самый трудный первый этап.

понятно, спасибо за ответ

[melada]

у нас рядом построили ЗСД внезапно )
где конкретно будет сама трасса и съезд мы узнали только когда его собственно уже достроили, до этого в баталиях вокруг проекта было ничего не понятно
смешное в том, что по плану должны были снести гаражи, которые оказались в "зоне" трассы. половину снесли, половина осталась, и среди них - наш.. а мы уже лет пять назад считай вещи паковали
так что план-планом, но у нас все как обычно через Магадан

[natahit]

Только, строя лесенки недвижимости, не забывайте и о других возможностях вложения денег.
Мы себе уже все локти искусали, вспоминая, как в 2008 году, испугавшись кризиса, купили однушку в подмосковье за 2 500 000 р. Тогда курс доллара был 27 рублей, т.е. мы ее купили за 92 600 долларов.
Если бы мы эти деньги тогда перевели в доллары, то сейчас у нас было бы 6 000 000 рублей, на которые мы смогли бы купить сейчас две такие квартиры (они сейчас стоят 2 400 000 рублей) и у нас еще остался бы 1 200 000 р.
За 8 лет недвижимость принесла в среднем 7000 р/мес дохода, считая налоги, простои и мелкий ремонт или 84000 в год. Это 664 000 за 8 лет.
Если бы я вложила доллары под (в среднем) 3,5% годовых (в эти годы были ставки и 6%, и 2%), то я, с учетом капитализации получила бы доход 31,68% или 29336 долларов, или 1 906 873 рубля. Что в 3 раза больше дохода от недвижимости, причем без геморроя с жильцами.
Если бы я тогда оставила деньги в рублях и положила бы их под 10% годовых, то мой доход за 8 лет был бы 114% или 2 850 000 рублей сверх моих 2,5 миллионов. То есть я опять же сегодня я смогла бы купить две квартиры вместо одной.
А вот если бы я в начале 2009 года хоть что-нибудь знала о бирже!!! и купила бы акции сбербанка за 20 рублей, то сейчас у меня было бы 20 миллионов р. И я могла бы прямо сейчас пойти на пенсию и жить в любой стране мира только на депозитный доход от этих денег. 150000 в месяц мне бы хватило на скромную жизнь.
Но вместо этого у меня есть жилье не первой свежести в подмосковной 9-этажке, доход в 10000 р., раз в год развлечение по поиску новых и слабое утешение, что недвижимость - это самое надежное вложение. Хнык-хнык....

[Kosia]

natahit, знал бы прикуп - жил бы в Сочи (с).

[Fa]

natahit, недвижимость самый консервативный инструмент, из самого смысла не стоит рассчитывать на максимальную доходность. Она для тех, кто не готов ежедневно, а то и ежеминутно, следить за состоянием рынков и с той же частотой принимать решения.
Да, если бы не купили, а перевели...
А если бы не перевели, положили в банк рубли, а потом на панике сняли и перевели в доллары по курсу 86, например)))
Или соблазнились какими-нибудь еще высокорисковыми инструментами...
А на бирже купили не акции Сбера, или не только их, и они бы принесли убытки...
Хорошо, оглядываясь назад, "разрабатывать" "стратегию инвестиций" в прошедшем времени.
История, сама знаешь, чего не знает.

[Fa]

natahit,
ну, и нужно учитывать, что у тебя была возможность доходы от сдачи реинвестировать по любой из стратегий. Тогда уже другой был бы фин результат.
Почему-то, когда сравнивают доходы от аренды и от вкладов-валюты, по умолчанию предполагается, что доходы от аренды проедаются, а все остальное лежит в неприкосновенности.
Кроме того, ты купила в 2008. Я плохо знаю подмосковный рынок, но думаю, с 2008-то стоимость квартиры увеличилась.

[Мяо]

natahit, ну те кто был в курсе планируемого скачка доллара - озолотился Так же и с другими инструментами. Наш близкий друг потерял на бирже больше 100тыр долларов в свое время. Квартиры в подмосковье, особенно в больших спальных микрорайонах - вложение (для меня) сомнительное, тк там желающих сдать больше чем желающих снять. Да и ликвидность при продаже тоже под вопросом - подруга в Бутово рядом с метро однушку с отличным ремонтом уже пол года продать не может. Хотя со сдачей за 35к проблем не было. Но им нужно расширяться. В том же 2008 году сестра моего бывшего мужа купила 4х комнатную квартиру в Кузьминках - как сейчас помню за 7млн. В строящемся доме с ремонтом от застройщика. Сейчас ее рыночная цена в районе 13-15млн и она ежемесячно приносит 75тыр - сдается по комнатам. Я еще раз повторяю - жизнь штука непредсказуемая, все яйца в одной корзине держать конечно не стоит.

[natahit]

natahit,

Кроме того, ты купила в 2008. Я плохо знаю подмосковный рынок, но думаю, с 2008-то стоимость квартиры увеличилась.

Нет, не увеличилась. В 2009-2011 цена однушек конкретно в этом же доме падала до 2 100 000, с трудом доросла к 2014 году до 2 500 000, и снова упала в последние 2 года.

А насчет реинвестирования - цену арендного дохода в 10000 рублей я привела уже с учетом реинвестирования, равному инфляции. В 2009 эту квартиру мы сдали за 7000, причем из этой суммы мы платили квартплату 2000. Доход был 5000. Сейчас сдаем за 13000, квартплата 3000.
Считаю, что вложив 5000 в 2009 году под 10% годовых я имела бы сейчас на счете 10000 рублей. Это сегодняшний доход от аренды.

Про вложение в строящееся жилье у меня тоже есть личный пример. Я с 2003 года - обманутый дольщик. До сих пор в моем доме в Троицке построен только пол моего этажа. Потолка и стен нет. Можете погуглить историю домов Троицк-Е39, корпуса 1 и 2.

[Мяо]

Natahit, значит я правильно делаю, что на данном этапе не рассматриваю стройку - мне страшно. А где такие цены на аренду? Почему так мало? Хотя, с другой стороны - сейчас рыночная стоимость нашей однушки 5.5-6 млн. Те грубо говоря в 2.5 раза больше. Т.е 13×2.5=32.5. То на то и выходит

[Fa]

Понятно, что по прошествии времени ты сравниваешь свою, скажем так, не самую удачную инвестицию, со стратегией, которую на самом деле выбрали единицы самых осведомленных и продвинутых инвесторов. Конечно, сравнение заведомо не в твою пользу.

[natahit]

Понятно, что по прошествии времени ты сравниваешь свою, скажем так, не самую удачную инвестицию, со стратегией, которую на самом деле выбрали единицы самых осведомленных и продвинутых инвесторов. Конечно, сравнение заведомо не в твою пользу.

Инвестиции в недвижимость, начиная с 2008 года - самые невыгодные. И сейчас недвижимость будет расти в последнюю очередь, после того, как продвинутые инвесторы в очередной раз заработают на рынках акций. Ну кто будет вкладываться в кирпич, который потом надо долго и нудно продавать, собирая кучи документов, когда можно купить ликвидный актив, который принесет в 2-3 раза большую прибыль, и который можно реализовать в течение 2-3 часов?
Я читаю много финансовой аналитики, и не вижу рекомендаций инвестировать в жилье. Везде один и тот же совет от грамотных людей - покупать жилье для себя - да, можно и нужно, особенно если есть семья. Покупать как инвестицию - нет. Малодоходно, малоликвидно. А если еще и стройка - то и ненадежно. И в том плане, что могут кинуть, и в том, что на этапе стройки непонятно качество. А если это еще и новый район - то плюс риски недостаточной инфраструктуры и транспорта.

[Мяо]

Natahit, если все эти рекомендации призывают вкладывать исключительно в биржу, то они имеют под собой очень понятные причины - системе нужна "свежая кровь" и ресурсы)
Среди моих знакомых опыт в недвижке в массе своей позитивный (ну кроме подруги с ванной в шахте лифта).

[natahit]

Natahit, если все эти рекомендации призывают вкладывать исключительно в биржу, то они имеют под собой очень понятные причины - системе нужна "свежая кровь" и ресурсы)
Среди моих знакомых опыт в недвижке в массе своей позитивный (ну кроме подруги с ванной в шахте лифта).

А они сравнивали свое вложение в недвижку с другими вложениями? Вот так, как я, с калькулятором в руке?
Так-то у меня тоже позитивный опыт: аж 600000 рублей дохода за 8 лет. Убытком это не назовешь, хоть 10000 - да ежемесячно в карман, считай, пенсию я уже имею.
А если подумать и посчитать... Нет уж, лучше 1/3 в валюту, 1/3 в рублевый депозит и 1/3 на биржу. Доход сразу намного выше и ничуть не менее надежно. Причем, что немаловажно - без общения с жильцами, которым постоянно что-то надо: то унитаз поменять, то платеж отсрочить. А то, как у меня в апреле - сбежали, заляпав ковролин пластилином, за 2 месяца не заплатили. Хорошо, хоть ключи в почтовый ящик бросили.
Тут четко: 1-е число - смс-ка от банка. 20 дней после отсечки - на счету дивиденды.
Собственно, я так теперь и делаю, и годовая доходность в 21% за этот год меня более чем устраивает. Это не какие-то там 5-6% от недвижимости.